Schönheitsreparaturpflicht individuell ausgehandelt!

Zieht man die einschlägige Rechtsprechung deutscher Gerichte heran, stellt man als Vermieter fest, dass formularmäßig ausgestaltete Schönheitsreparaturklauseln strengen Wirksamkeitskontrollen unterliegen, was häufig dazu führt, dass diese unwirksam sind.
Insoweit macht es für den Vermieter durchaus Sinn, Schönheitsreparaturpflichten individualvertraglich auszugestalten, da dem Vermieter hierdurch ein weitreichenderer Spielraum zugestanden wird. Dies gilt speziell für den Wunsch vieler Vermieter, dass der Mieter bei seinem Auszug in jedem Fall die Wohnung renoviert, unabhängig davon, ob zum Zeitpunkt des Auszugs tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht oder nicht.

Hinzukommt, dass Vermieter häufig auch den Umfang der vom Mieter durchzuführenden Arbeiten möglichst maximieren möchten. Legt man dem Mieter per formularmäßig ausgestaltetem Mietvertrag Schönheitsreparaturpflichten auf, ist man an die in § 28 Abs. 4 S. 2 II. Berechnungsverordnung genannten Malerarbeiten gebunden. Hiernach versteht man unter dem Begriff Schönheitsreparaturen lediglich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Individual vertraglich kann der Vermieter dem Mieter aber auch auferlegen, die Außenseite der Außentüre wie z.B. der Wohnungseingangstür oder der Balkontür aber auch den Außenanstrich der Fenster durchzuführen. Aber auch der Anstrich des mitvermieten Kellerraums kann bei individualvertraglicher Ausgestaltung vom Mieter verlangt werden.

Was der Vermieter bei einer individuellen Vereinbarung bezüglich vom Mieter durchzuführender Schönheitsreparaturen beachten muss, soll im Folgenden skizziert werden.

1. Individualvereinbarung oder Formularklausel
Damit eine Individualvereinbarung zwischen den Parteien vorliegt, ist es nicht ausreichend, wenn Vermieter und Mieter diese als solche deklarieren. Vielmehr sind weitere Voraussetzungen erforderlich.

Was man unter einer Formularklausel versteht regelt das Gesetz unter § 305 Abs. 1 S. 3 BGB. Demgemäß liegt eine Formularklausel jedenfalls dann nicht vor, wenn die Vertragsbestimmungen zwischen den Parteien ausgehandelt worden sind. Unter Aushandeln versteht man jedoch, dass auch dem Mieter vor Abschluss des Vertrags vom Vermieter eingeräumt wurde, die Bedingungen nach seinen Interessen auszugestalten (vgl. BGH, Urteil vom 19.05.2005 – III ZR 437/04). Dass der Mieter von dieser Möglichkeit letztlich auch Gebrauch gemacht hat, ist für das Bejahen einer individuellen Vereinbarung jedoch nicht notwendig. Es reicht vielmehr aus, dass für den Mieter erkennbar ist, dass der Vermieter verhandlungsbereit ist.

Zudem verlangt der Bundesgerichtshof vom Vermieter als zusätzliche Voraussetzung bei umfangreichen oder schwer verständlichen Klauseln, dass dieser den Mieter über den Inhalt und die daraus resultierende Tragweite der Schönheitsreparaturklausel belehrt hat.

Von einer Verhandlung wird jedoch nicht schon deshalb ausgegangen, wenn dem Mieter bloß zur Disposition gestellt wird, entweder den Vertrag zu den vorformulierten Bedingungen abzuschließen oder von einem Vertragsschluss Abstand zu nehmen.

Besteht letztlich Streit darüber, ob Klauseln zwischen den Parteien individuell oder formularmäßig ausgestaltet wurden, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast darüber, dass es zu einer individuellen Vereinbarung gekommen ist.

Die im Mietvertrag häufig anzutreffenden handschriftlichen Eintragungen bei „sonstigen Vereinbarungen“ sind daher nach den obigen Vorgaben ebenfalls als allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln, sodass es sich empfiehlt Individualvereinbarungen auf einem gesonderten Blatt festzuhalten.

2. Zulässiger Inhalt einer individuellen Schönheitsreparaturklausel
Wie eingangs erwähnt, besteht im Falle einer individuellen Vereinbarung für den Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter umfangreichere Renovierungspflichten aufzuerlegen, da die getroffenen Vereinbarungen nicht der für Formularklauseln geltenden Wirksamkeitskontrolle gem. § 307 BGB unterliegen.

a) Welche Maßnahmen können umgelegt werden?
Zu beachten ist dennoch, dass auch individuelle Vereinbarungen der Parteien nicht völlig grenzen frei sind. So ist in diesem Zusammenhang insbesondere § 536 Abs. 4 BGB von großer Bedeutung. Zwar wird dem Vermieter -wie obig bereits thematisiert- zugestanden, den Umfang der Renovierungsarbeiten auszuweiten, jedoch darf diese Maximierung nicht soweit führen, dass der Mieter nicht mehr von seinem Minderungsrecht gem. § 536 BGB im Falle eines Mangels des Mietgegenstandes Gebrauch machen kann. So dürfen auch individualvertraglich eine Renovierungspflicht nicht so weit ausgestaltet werden, dass dem Mieter sein Recht auf Minderung entzogen würde, weil er selbst Instandsetzungsarbeiten zu leisten hätte (vgl. § 536 Abs. 4 BGB). Welche Arbeiten letztlich auf den Mieter umgelegt werden können, hängt entscheidend von der Frage ab, ob es sich bei den auferlegten Maßnahmen um die Beseitigung eines Mangels handelt oder lediglich um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen. Eine pauschale Aussage, um was für eine Maßnahme es sich letztlich handelt, kann nicht vorgenommen werden, sondern hängt letztlich vom Einzelfall ab.
b) Qualität der Arbeiten
Auch hinsichtlich der Qualität der Arbeiten sind Vermietern bei der Verwendung von Formularklauseln Grenzen gesetzt. So kann dem Mieter bei der Verwendung von vorformulierten Bedingungen nicht auferlegt werden, die Arbeiten ausschließlich durch einen Fachhandwerker vornehmen zu lassen, da ihm insoweit das Recht genommen wird, die Arbeiten kostengünstiger und in Eigenleistung zu erledigen.

Individualvertraglich hingegen besteht diese Grenze nicht, sodass der Mieter verpflichtet werden kann, einen Fachbetrieb mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen zu beauftragen, um auf diese Weise die Qualität der Arbeiten zu gewährleisten.

3. Vorsicht vor dem Summierungseffekt
Haben sich Vermieter und Mieter individualvertraglich auf Art und Weise sowie Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen einigen können, sollte der Vermieter aufpassen, dass er diese nicht in Kombination mit formularmäßigen Klauseln kombiniert, da ansonsten der sogenannte Summierungseffekt auftreten kann. Hierunter versteht der BGH den Fall, dass wenn zwei oder mehrere äußerlich getrennte, aber inhaltlich zusammengehörige Schönheitsreparaturklauseln zusammentreffen und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen (vgl. BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02). Dieser Effekt kann auch beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel und einer Individualvereinbarung auftreten.

Der Summierungseffekt führt letztlich dazu, dass zumindest die Formularklausel und unter bestimmten Bedingungen auch die Individualvereinbarung unwirksam werden. Letzteres ist der Fall, wenn die Individualvereinbarung mit der formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel eine rechtliche Einheit i.S.d. § 139 BGB bildet. Nach der Rechtsprechung kommt es hierfür entscheidend auf den Zeitpunkt an, zu dem die jeweiligen Schönheitsreparaturverpflichtungen begründet worden sind. Zu bejahen ist eine rechtlich Einheit also z.B. dann, wenn die Formularklausel und die Individualvereinbarung gleichzeitig vereinbart wurden.

Um das Szenario zu vermeiden, dass aufgrund des Summierungseffekts sowohl die Formularklauseln als auch die Individualvereinbarung unwirksam sind, sodass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet, sollte der Vermieter darauf hinwirken, dass die Individualvereinbarung erst nach Vertragsschluss, z.B. bei Übergabe der Wohnung, getroffen werden sollte.