LG Düsseldorf: Vermieter trägt Beweislast für Zugang einer Betriebskostenabrechnung

Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 07.02.07 (23 S 108/06) entschieden, dass der Vermieter dafür beweispflichtig ist, dass dem Mieter die Betriebskostenab-rechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Der bloße Nachweis der Absendung der Abrechnung reiche hierfür nicht aus.Zugleich erkannte das Landgericht, dass ein diesbezügliches Versäumnis der Hausverwaltung dem Vermieter gem. § 278 BGB zuzurechnen ist.

I. Zur Entscheidung

Im entschiedenen Fall berief sich der Vermieter darauf, dass er über seine Hausverwaltung die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung im Rahmen der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB habe versenden lassen, so dass die Abrechnung bei ordnungsgemäßer Zustellung auch rechtzeitig zugegangen wäre.

Seine Argumentation stützte der Vermieter auf eine Entscheidung des AG Leipzig (abgedruckt in: ZMR 2006, 47), welches befand, dass ein Vermieter damit rechnen könne, dass ein nicht zustellbarer Brief an ihn zurückgeschickt werde; er habe daher mit Absendung alles ihm Zumutbare unternommen, so dass er den verfristeten Zugang nicht zu vertreten habe.

Dieser Auffassung folgte das Landgericht Düsseldorf ausdrücklich nicht. Die Ansicht des AG Leipzig führe nach Ansicht der Düsseldorfer Richter zu einer nicht vertretbaren Beweiserleichterung für den Vermieter und stehe insoweit nicht im Einklang mit § 556 Abs. 3 BGB. Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist komme es ausschließlich auf den Zugang der Abrechnung bei dem Mieter an, welchen der Vermieter beweisen müsse. Der Nachweis der Absendung reiche insoweit nicht aus.

Darüber hinaus befand das Landgericht Düsseldorf, dass sich der Vermieter das diesbezügliche Verschulden der von ihm beauftragten Hausverwaltung gem. § 278 BGB zurechnen lassen müsse.

II. Praxishinweise

In der Praxis berufen sich die Mieter zunehmend auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB mit der Folge, dass nach Ablauf des Abrechnungszeitraum Forderungen nicht mehr realisiert werden können.

Um wirtschaftliche Nachteile aus der sehr mieterfreundlichen Bestimmung zu vermeiden, sind die Vermieter gehalten, ein konsequentes „Forderungsmanagement“ zu etablieren, was im besonderen Maße für „Großvermieter“ (z.B. Wohnungsgenos-senschaften, etc.) gilt.

Betriebskostenabrechnungen sollten schnellstmöglich vorgenommen und an die Mieter übermittelt werden. Bei „Problemmietern“ (seien dies Mieter, mit denen bereits in der Vergangenheit Rechtsstreitigkeiten geführt wurde oder auch solche Mieter, die innerhalb eines übersichtlichen Zeitraums nach der angenommenen Zustellung der Betriebskostenabrechnung nicht reagieren) ist dringend darauf zu achten, dass die Zustellung der Betriebskostenabrechnung beweisfähig dokumentiert wird. Insoweit bietet sich regelmäßig die Zustellung der Betriebskostenabrechnung durch einen Boten (dies kann die Hausverwaltung oder auch Mitarbeiter des Vermieters sein), oder auch die Zustellung mittels eines Gerichtsvollziehers an.

Nicht unbedenklich ist die Zustellung mittels eingeschriebenen Briefs, da durch die entsprechenden Urkunden nur die Zustellung eines Briefes, nicht aber des konkreten Inhalts des Briefumschlags, bewiesen werden kann.

Quelle: Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 07.02.07 (23 S 108/06), abrufbar über die Rechtsprechungsdatenbank des Landes NRW unter www.nrwe.de