JM BW: Vermieterrechte dürfen nicht länger hinter Mieterrechten zurückstehen

Unter Federführung des Justizministers und stellvertretenden Ministerpräsidenten Prof. Dr. Ulrich Goll (FDP) will Baden-Württemberg mit einer Bundesratsinitiative das Mietrecht reformieren. Das Mietrechtsreformgesetz der früheren rot-grünen Bundesregierung aus dem Jahre 2001 soll so geändert werden, dass sich die Rechtstellung der Vermieter wieder verbessert. ?Auch um den privaten Wohnungsbau zu stärken, dürfen wir es nicht länger zulassen, dass die Rechte der Vermieter so weit hinter den Mieterrechten zurückstehen?, sagte Goll, dessen Gesetzesvorlage heute im Landeskabinett beschlossen wurde und nun in den Bundesrat eingebracht wird.

„Durch das Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahre 2001 wurde die Rechtstellung eines Vermieters in sachlich nicht gebotenem Umfang verschlechtert. Mit unserer Initiative schaffen wir Regelungen, die unter Wahrung der Errungenschaften des sozialen Mietrechts auch den Interessen der Vermieter angemessen Rechnung tragen“, betonte Goll. Der Minister beklagte zudem einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum vor allem in den Ballungsgebieten im Land. Ein Grund sei die Zurückhaltung potenzieller Vermieter, in Mietwohnungen zu investieren. „Der Wohnungsbau muss wieder an Attraktivität gewinnen. Der Anreiz für Kapitalanleger, in die Errichtung von Mietwohnungen zu investieren, ist erheblich gesunken. Wir müssen die Bautätigkeit dringend beleben und der Bauwirtschaft und dem Arbeitsmarkt wichtige Impulse geben. Das setzt jedoch ein ausgewogenes Wohnraummietrecht voraus.
Die Bundesratsinitiative umfasst drei Änderungen der geltenden Rechtslage:

Einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten für Mieter und Vermieter
Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist bei ordentlichen Kündigungen stets drei Monate, für Vermieter jedoch – abhängig von der seit Überlassung des Wohnraums verstrichenen Zeit – noch drei, sechs oder neun Monate. „Diese Ungleichbehandlung des Vermieters ist nicht gerechtfertigt und durch eine für beide Vertragsparteien einheitliche Kündigungsfrist von 3 Monaten zu beseitigen, sagte der Minister. Auf Grund des sozialen Mietrechts, einer zwischenzeitlich veränderten Wohnraumsituation und auch deshalb, weil die Veränderung der allgemeinen Lebensbedingungen zu mehr Flexibilität – auch bei der Wahl des Wohnorts – geführt habe, sei der Mieter auf zusätzlichen Schutz durch lange Fristen nicht mehr angewiesen.

Verkürzung der Schonfrist für offene Mietzahlungen nach Kündigung
Hat ein Vermieter wegen rückständiger Mietforderungen gekündigt und verlangt daraufhin vom Mieter die Räumung der Wohnung, wird seine Kündigung nachträglich unwirksam, wenn die aufgelaufene Miete und weitere Kosten in-nerhalb von zwei Monaten doch noch vollständig beglichen wird. Diese Schonfrist betrug früher nur einen Monat und wurde durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 auf zwei Monate verlängert. Dies müsse, so der Justizminister, wieder rückgängig gemacht werden, da das geltende Recht den Bedürfnissen der Praxis nicht gerecht werde. „Die 2001 eingeführte zweimonatige Schonfrist hat gravierende Folgen für einen Vermieter. Er verliert unnötig viel Zeit und Geld, bis er am Ende zu seinem Recht kommt. Denn er darf ohnehin erst dann kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand gerät. Wegen der Heilungsmöglichkeit innerhalb der Schonfrist warten die Gerichte mit einem Verhandlungstermin zur Räumung der Wohnung häufig die Schonfrist ab. In der Praxis kommt es aber nur ganz selten vor, dass die fällige Miete während der Schonfrist beglichen wird. Das Fatale für den Vermieter: Er kann während dieser Zeit des Wartens die Räumung nicht durchsetzen und seine Wohnung nicht neu vermieten. Da kann ich jeden verstehen, der sich zweimal überlegt, ob er Wohnraum überhaupt noch vermieten will“, sagte Goll.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um bis zu 30 Prozent
Nach derzeit geltendem Recht kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete zwar bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, jedoch innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um nicht mehr als 20 Prozent. Diese Kappungsgrenze betrug bis zum Jahre 2001 noch 30 Prozent. Nach dem Gesetzesentwurf sollen die Landesregierungen ermächtigt werden, diese Grenze durch Rechtsverordnungen wieder auf 30 Prozent zu erhöhen. Goll wies darauf hin, dass die Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 Prozent einen erheblichen Eingriff in den Markt dargestellt habe. „Derzeit ist doch der hoch anständige Vermieter, der nicht von vornherein aus dem Vollen schöpft und nur eine vergleichsweise geringe Miete verlangt, der Dumme. Seine Bescheidenheit muss er womöglich büßen, wenn er im Laufe der Zeit die Miete an die örtlichen Verhältnisse anpassen will, dann aber feststellen muss, dass er die nächsten drei Jahre nur maximal 20 Prozent mehr verlangen kann. Und zwar unabhängig davon, ob er die ortsübliche Miete überhaupt erreicht. Dieser Missstand ist einfach nicht nachvollziehbar, eine Änderung des Wohnraummietrechts ´back to the roots´ ist überfällig“, mahnte Goll.

Hinweis
Folgende Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind vorgesehen:

1. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB durch Rechtsverordnung von 20 auf 30 vom Hundert zu erhöhen.

2. Die Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird wieder auf einen Monat verkürzt.

3. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB wird gestrichen, d.h. die Fristen für die ordentliche Kündigung werden für Mieter und Vermieter einheitlich gestaltet; eine Verlängerung der Kündigungsfrist wird nicht mehr vorgesehen.