BGH: Schicksal der Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters

Der Bundesgerichthof hat mit Urteil vom 20.12.2007 (Az. IX ZR 132/06) entschieden, dass Mieter die von ihnen geleistete Kaution bei Insolvenz des Vermieters nur dann ungekürzt herausverlangen können (aussondern), wenn der Vermieter die Kaution – wie in § 551 Abs.3 S.3 BGB vorgeschrieben – von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Hat der Vermieter gegen diese Bestimmung verstoßen, stellt der Auszahlungsanspruch des Mieters nur eine einfache Insolvenzforderung dar.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Vermieter die Kaution des klagenden Mieters nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt. Nachdem über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, verlangte der Mieter von dem beklagten Insolvenzverwalter die Auszahlung der vollständigen Kaution. Die hierauf gerichtete Klage vor dem BGH hatte keinen Erfolg.

Es gilt der allgemeine insolvenzrechtliche Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt

Der BGH hat allerdings darauf hingewiesen, das Mieter trotz dieser Rechtslage nicht schutzlos gestellt sind. So kann der Mieter vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auf ein Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter diesen Nachweis nicht erbringt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.