BGH: Tierhaltung in Mietwohnung generell zulässig?

Mit Urteil vom 14.11.2007 (VIII ZR 340/06) hatte sich der BGH mit der Wirksamkeit einer Vertragsklausel zu befassen, die die Haltung von Tieren „mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen“ von der Zustimmung des Vermieters abhängig machte.

Der Kläger war Bewohner einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. § 8 Nr. 4 des Mietvertrages lautete:

„jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters“.

Der Kläger bat seinen Vermieter um Zustimmung zur Haltung von zwei Katzen der Rasse „Britisch Kurzhaar“. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung, so dass der Kläger eine Klage auf Abgabe der Zustimmungserklärung erhob. Die Revision des Klägers hatte wegen nachstehender Umstände Erfolg:

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die zitierte Klausel in § 8 Nr. 4 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sei, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Benachteiligung sei darin zusehen , dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis ganz konkret nur für Ziervögel und Zierfische bestehe, hingegen nicht für andere kleine Haustiere (z.B. Hamster, o.ä.).

Der BGH: „Deren Haltung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. Die Klausel ist auch dann unwirksam, wenn danach, was offen bleiben kann, die Zustimmung zur Tierhaltung nicht im freien Ermessen des Vermieters stehen sollte, sondern von diesem nur aus sachlichen Gründen versagt werden dürfte. Denn sie bringt nicht eindeutig zum Ausdruck, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt. Es besteht deshalb die Gefahr, dass der Mieter insoweit unter Hinweis auf die Klauselgestaltung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird.

Fehlt es an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.“

Im Streitfall fehlte es an der Feststellung der erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfassenden Interessenabwägung, so dass der BGH das Urteil des Berufungsgerichts aufhob und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwies.

Praxishinweis: 

Die Entscheidung befasste sich mit einer recht „speziellen“ Vertragsklausel, die der BGH letztzlich als unwirksam erachtete. Hieraus kann nicht allgemein der Schluss gezogen werden, dass jegliche Klausel über ein Zustimmungserfordernis unwirksam und damit eine Tierhaltung zulässig ist.

Es wird daher in Zukunft weiterhin jede vertragliche Regelung individuell zu prüfen sein.

Darüber hinaus wäre eine Tierhaltung – auch bei der Unwirksamkeit einer solchen Klausel – nur dann zulässig, wenn diese einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt. Auch dies wird gerichtlich unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls geprüft werden müssen.

Mieter, die hiernach ohne Zustimmung ihrer Vermieter andere als „übliche“ Kleintiere halten, riskieren damit Sanktionen der Vermieter in Form von Unterlassungsansprüchen, Abmahnungen oder sogar eine Kündigung. 

Quelle:

Mitteilung Nr. 171/2007 der Pressestelle des Bundesgerichtshofs (über www.bundesgerichtshof.de).