BGH: Unwirksamkeit isolierter Endrenovierungsklauseln

Mit Urteil vom 12.09.07 (VIII ZR 316/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen („isolierte Endrenovierungsklausel“) in Wohnraummietverträgen unwirksam sei. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 

Der dem Rechtsstreit zugrunde liegende Mietvertrag aus dem Jahr 2005 enthielt zu Schönheitsreparaturen allein die Regelung:

„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“

In der Anlage zum Mietvertrag hieß es weiter:

„Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“

Die Kläger haben im Verfahren die Feststellung begehrt, dass die vorstehende Regelung in der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu festgestellt, dass die aufgeführte Bestimmung der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Aus der – maßgeblichen – Sicht eines durchschnittlichen Mieters liege ein Verständnis hinsichtlich der vertraglichen Bestimmungen nahe, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Aus diesem Grunde sei die Formularbestimmungals uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der BGH hat bereits wiederholt entscheiden, dass eine Regelung in einem vermieterseits vorgelegten Formularvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen zu renovieren.

Danach benachteilige auch eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.

Quelle: BGH, Urteil vom 12.09.07 (VIII ZR 316/06), Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 125/2007